Vernetzte Immobilien

Wie Stefan Zanetti mit Allthings den Proptech-Markt erobern will

Uhr | Aktualisiert

Wie vernetzt man Gebäude oder gar Stadtteile so, dass sie einen Mehrwert für ihre Bewohner schaffen? Stefan Zanetti, CEO des Basler Start-ups Allthings, kennt die Antwort. Diese ist Investoren aus der Proptech- und Immobilienbranche Millionen wert. Der Redaktion erklärte Zanetti, wofür er das Geld braucht. Denn Gewinn könnte Allthings laut seinem Gründer auch heute schon erwirtschaften.

Das Internet der Dinge ist ein grosses Geschäft. Zahnbürsten, Waschmaschinen, Fernseher. Kaum ein Gerät im Haushalt kann heute nicht vernetzt werden. Doch wie sieht es mit Gebäuden oder gar Quartieren aus? Mit dieser Frage beschäftigt sich das Basler Proptech-Unternehmen Allthings. Erfolgreich.

Das Start-up hat mit Creathor Venture einen grossen Geldgeber gewonnen. Dieser investiert gemeinsam mit privaten Anlegern aus der Immobilienbranche 2,5 Millionen Franken in das Proptech-Unternehmen aus Basel. Creathor Venture ist in der Schweiz, Deutschland und Schweden aktiv. Der Fonds ist auf Seed-Investitionen und Start-ups spezialisiert. In der Schweiz war Creathor Venture etwa bei Doodle und Ricardo mit im Boot.

Was ist Proptech?

Quelle: ZDF/Youtube

Mit dem Finanzinstitut investieren auch Fachleute und Branchengrössen aus der deutschen und schweizerischen Immobilienbranche in Allthings. Zu ihnen gehören Lutz Basse, ehemals Vorstandsvorsitzender der Hamburger Immobiliengesellschaft Saga, und Christoph Wittkop, Managing Director and Country Head Germany, Barings Real Estate Advisers.

Zu den Schweizer Investoren zählen Beat Schwab, ehemaliger Global Head of Real Estate Investment Management der Credit Suisse, und Markus Schmidiger, Head Competence Center Real Estate an der Hochschule Luzern,

Dünger für das Turbowachstum

Stefan Zanetti ist Gründer und CEO von Allthings. Im Gespräch mit der Redaktion erklärt er die Pläne des Unternehmens.

Was macht Allthings mit dem Geldsegen? "Wir könnten unser Geschäft umgehend profitabel betreiben", sagt der Gründer. Zanetti will, was alle Gründer wollen: wachsen. Möglichst schnell.

"In diesem Geschäft geht es um Geschwindigkeit."

Die Mittel will Allthings etwa nutzen, um seine Entwicklerplattform auszubauen und den Vertrieb im internationalen Markt zu stärken. Ohne das Geld könne das Team die Internationalisierung nicht in der nötigen Zeit stemmen.

Genauso wenig könnte Allthings die Schlagzahl bei der Produktentwicklung hoch halten. Dies ist insbesondere bei einer Expansion am rauen US-Markt wichtig, um nicht hinterherzulaufen, wie Zanetti erklärt. "Wir schlagen das Tempo lieber selbst an."

Vom digitalen Assistenten für Lieblingsdinge ...

Worin investieren die Geldgeber eigentlich? Die Geschichte von Allthings ist ein Beispiel für eine Erfolgsgeschichte eines Schweizer Start-ups. Und für Frust, wie ihn wohl nur Ingenieure verspüren können.

Seine Karriere startete CEO Zanetti an der ETH Zürich. Er beschäftigte sich bereits mit dem Internet der Dinge, als dieses noch eine wage Idee von Experten war. Mit Kollegen gründete er 2013 das Spin-off Qipp. Gemeinsam begannen sie, Produkte smart zu machen.

Das Team von Qipp entwickelte zunächst eine App. (Quelle Qipp/Netzmedien)

Hierfür nutzten sie Sensoren und Netzwerktechnik. Zunächst vernetzten sie einfache Dinge aus dem Alltag. Brillen und Velos etwa. Oder das Erbstück der Grosseltern.

Zusätzlich sollten die Objekte um digitale Dienste erweitert werden. Etwa um eine Gebrauchsanleitung oder um eine digitale Karte, die den Aufenthaltsort des Objekts anzeigt.

... zum sozialen Netzwerk für Objekte

Die Idee sei aus Frustration entstanden, sagte Zanetti 2014 in einem Interview mit der Redaktion: "Wir waren lange Jahre im Technologiebereich 'Internet der Dinge' unterwegs und haben immer darauf gewartet, dass der 'eine kleine Knopf' auftaucht, der alle Sensorik und Kommunikationsmodule in sich trägt und mit dem ich mit jedem Lieblingsding direkt kommunizieren könnte. Aber bis jetzt ist das nicht passiert. Dadurch wurde uns klar, dass wir viele der Services, die wir auf Dinge packen wollten, erbracht werden können, wenn ein Ding einfach eine digitale Identität hat. Technisch gesehen ist Qipp daher eigentlich ein soziales Netzwerk für Dinge."

Aus dem Projekt formte sich allmählich die Idee, die später Allthings heissen sollte. Eine SaaS-Plattform, die es ermöglicht, einem beliebigen Objekt einen digitalen Dienst und später auch smarte Funktionen zuzuordnen, wie Zanetti am Telefon erklärt.

Fahrräder, Brillen, Möbel – alle realen Dinge, ergänzt um eigene modular zusammenstellbare digitale Services in Form von einzelnen sogenannten Mikro-Applikationen, die jedem Objekt zugeordnet werden können. Im Prinzip ein einfacher Einstieg in das Internet der Dinge.

Dieser Ansatz allein reichte aber noch nicht zum nachhaltigen Erfolg.

Eine folgenreiche Begegnung

Selbst heute ist der Schweizer Markt für das Internet der Dinge (IoT) noch marginal, wie Branchenexperte Philipp A. Ziegler, CEO von MSM Research, am Frühjahrsbriefing im Februar dieses Jahres ausführlich erläuterte.

Wie so oft ist es der Zufall, der einem Projekt zum Durchbruch verhilft. So auch bei Allthings: Nach eineinhalb Jahren voller Tests und Pilotversuche trifft Zanetti an einem privaten Anlass Benoit Demierre, Geschäftsleitungsmitglied des Bauunternehmens Losinger Marazzi.

Im Gespräch mit dem Architekten ergibt sich die Frage, deren Antwort derzeit Creathor Venture und anderen Investoren Millionen wert ist: Kann man anstatt einzelner Objekte nicht auch gleich ganze Gebäude oder gar Quartiere mit Mikro-Applikationen ausrüsten?

Ein Quartier wird digitalisiert

In Basel bietet sich den beiden das passende Experimentierfeld: das NT-Areal. Die Brache der deutschen Bahn beherbergt seit Ende der 1990er-Jahre Teile von Basels Kreativ- und Night-Life-Szene. Hier will die Basler Regierung ein modernes Wohnquartier schaffen.

Erste Arbeiten begannen 2009. Ab 2014 sollte ein energiesparendes Wohnprojekt entstehen. Das schweizweit zweite zertifizierte "2000-Watt-Areal", das die Ziele der 2000-Watt-Gesellschaft erreicht. Auch ein smartes Quartier soll es sein.

Der Testfall für Zanettis Qipp.

Statt Fahrrädern vernetzen Zanetti und seine Kollegen im Auftrag von Losinger-Marazzi den Westteil des neu entstehenden Erlenmatt-Quartiers. Seit dem Erstbezug, Ende 2014, erhält jeder Mieter mit dem Wohnungsschlüssel auch einen digitalen Schlüssel für das virtuelle Erlenmatt-Areal.

Jeder neue Bewohner des Quartiers erhält mit dem Wohnungsschlüssel einen Zugangscode zur Erlen-App und damit Zugriff auf Informationen zu seinen Hausgeräten, dem Energieverbrauch und Tipps aus der Nachbarschaft. Mit der App können die Bewohner auch mit den Nachbarn und der Verwaltung kommunizieren und können teilweise auf Concierge-Dienste zugreifen.

Quelle: Losinger-Marazzi/Youtube

Der Durchbruch

Februar 2015. Die Tech-Welt pilgert nach Barcelona. Es ist Mobile World Congress. Branchengrössen aus der Telko-, Automobil-, Software- und Hausgeräteindustrie schwärmen in ihren Keynotes von den Verheissungen vernetzter Geräte, Fahrzeuge und Gebäude.

An diesem Event ist das Basler Start-up Qipp, das genau das realisiert hat. Ein vernetztes Stadtviertel. Erlenmatt-West. Das Erlenmatt-Projekt macht Qipp zu Preisträgern am Mobile World Congress. Zanetti und sein Team werden für die beste Smarthome-Lösung prämiert.

Stefan Zanetti, CEO von Qipp, Gewinner in der Kategorie "Connected Home" am Mobile World Congress 2015. (Quelle: Netzmedien)

Für Qipp ändert sich damit alles.

Alle guten Dinge in einem Dienst vereint

Ein Vierteljahr nach dem Erlenmatt-Projekt stellt das Unternehmen alle anderen Projekte ein und konzentriert sich auf die Immobilienbranche.

Das Team arbeitet an einem App-Store für die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft. Dieser trägt den Namen, der seit Herbst 2016 auch das Firmenschild schmückt: Allthings.

Das Logo von Allthings. Quelle: Allthings

"Der Name Allthings heisst auf Englisch sowohl 'alle Dinge' als auch 'alles rund um'. Der Name passt daher sehr gut zu unserer Plattform. Sie versammelt alle digitalen Dienste rund um das Gebäude an einem Ort", erklärt Zanetti. "Wir bauen aus vielen einzelnen in sich schlauen, existierenden Diensten ein umfassendes digitales Kommunikations- und Service-Erlebnis für das Haus."

Allthings sei auch offen für Dritte – wie Smarthome Anbieter, Gebäudedienstleister und Servicepartner. Zur Integration der smarten Dienste von Dritten bietet Allthings entsprechende Programmierschnittstellen und ab Herbst dieses Jahres eine eigene Developer-Plattform.

Da viele Immobilenanbieter gute Frontends bereitstellten, liessen sich die Dienste gut kombinieren und einbinden, führt Zanetti aus.

"Welcher Mieter schaut schon gerne täglich in die App seines Energieanbieters?"

Die Bündelung vieler Dienste auf einem Kanal fördert laut Zanetti die Nutzung eines jeden einzelnen Services. Das erkennen auch die Gerätehersteller. "Heute kommen Hersteller auf uns zu, die zwar eine vernetzte Infrastruktur anbieten. Doch diese wird von ihren Mietern kaum genutzt. Welcher Mieter schaut schon gerne täglich in die Applikation seines Energiedienstleisters?"

Was hingegen funktioniere, sei die Bündelung von den Verbrauchsinformationen des Mietobjekts. Also die Gebrauchsanleitung der Waschmaschine, der Menüplan des Restaurants unten im Haus und ein Ticketingsystem für die Kommunikation mit der Hausverwaltung: Alles aus einer Hand. Alles in einer App.

Der Gründer zieht im Gespräch mit der Redaktion einen Vergleich zur Reisebranche. Deren Kunden buchten Reisen heute eigenständig über den Browser am PC oder über eine App auf dem Handy. Bei Immobilien müsse man hingegen noch einen Mittelsmann anrufen, wenn der Wasserhahn tropft.

Dies könne Allthings sehr viel effizienter lösen, gibt sich Zanetti überzeugt, etwa über Chatbot-Funktionen, über die der Mieter das Problem direkt und in Echtzeit melden und einen Services auslösen kann.

"Das Potenzial für mögliche Dienste ist unendlich gross."

"Wir adressieren universelle Probleme. Die tauchen in der Mietwohnung genauso auf wie im Eigenheim oder im Büro", sagt Zanetti. Daher sei Allthings auch für kommerzielle Gebäude attraktiv. Für Bürogebäude liesse sich etwa eine Besucheranmeldung implementieren, ein Parkplatzsystem für Gäste oder eine Buchungsfunktion für das Gästezimmer.

Bei Nutzbauten sei es auch nicht immer einfach, den Bewirtschafter ausfindig zu machen, oder etwa die Angebote der Gewerbeanbieter im Erdgeschoss bekannt zu machen. Es ergebe daher auch Sinn, einen digitalen Layer über Gewerbebauten zu ziehen. "Das Potenzial für mögliche Dienste ist unendlich gross", schwärmt Zanetti.

Riesiger Immobilienmarkt

Der Allthings-Gründer sieht ein grosses Marktpotenzial. Die Immobilienwirtschaft steht für Zanetti erst am Anfang der digitalen Transformation. In den vergangenen zwei Jahren gewann Allthings nach eigenen Angaben etwa 100 Kunden.

Über 1000 Gebäude seien in der Schweiz, in Deutschland und in Österreich mit Allthings-Lösungen vernetzt. "Für uns ist das ein guter Wert", findet Zanetti. Doch es sei nichts im Vergleich zu den etwa zwei Millionen Gebäuden in der Schweiz, geschweige denn zur Nachfrage, die das Unternehmen bereits aus dem internationalen Raum verspüre.

Schweizer Proptech-Markt wächst

In den letzten Jahren machten Anbieter von Gebäudevernetzung rasante Fortschritte, und der Begriff Proptech, also moderne technologische Entwicklungen in der Immobilienbranche, entwickelt sich zunehmend zu einer eigenen Unternehmenskategorie in der (Start-up- und) Immobilienwirtschaft.

Und der junge Branchenzweig wächst. Die Website "Proptech-News" dokumentiert die Entwicklung der Szene. In regelmässigen Abständen veröffentlicht das Portal eine Übersicht über Schweizer Proptech-Anbieter. Im März dieses Jahres tummelten sich 89 Firmen auf der Karte. Auf der aktuellen Ausgabe vom Juni zeigen sich bereits acht weitere Firmenlogos.

Das Angebot am Schweizer Proptech-Markt wächst, wie die Karte "PropTech Map Switzerland" zeigt. Stand: Juni 2017 (Quelle: proptechnews.ch)

"1 bis 2 Prozent des Marktes geben uns schon mehr als genug zu tun."

Trotz der Dynamik gebe sich die Immobilienbranche aber eher zurückhaltend, sagt Zanetti. Um zu wachsen, muss Allthings rasch Produkte entwickeln und zugleich einen langen "Schnauf" haben. "In dieser Branche ist es wichtig, dass man mit einer langfristigen Perspektive unterwegs ist", sagt Zanetti.

Schliesslich werden Gebäude für 50 bis 70 Jahre gebaut. Da der Markt aber riesig ist, ist das auch überhaupt kein Problem. Es reichen am Anfang 1 bis 2 Prozent der Unternehmen, die sich bewegen, das gibt uns schon mehr als genug zu tun."

Wenn zur IT das Business kommt

Um Kunden aus den Bereichen Bau und Immobilien gezielter zu adressieren, holte Allthings zusätzlich zu seinen Spezialisten auch Fachleute der Immobilienwirtschaft an Bord.

"Szenekenner" wie Marc Stilke, ehemals CEO von Immobilienscout-24 in Deutschland, Professor Markus Schmidiger, Head CC Real Estate an der Hochschule Luzern, oder Beat Schwab, ehemaliger Head of Real Estate Management der Credit Suisse. Diese kennen die Probleme der Branche im Detail und sprechen die gleiche Sprache.

Die Entwicklung von Allthings erforderte auch eine Reorganisation auf Führungsebene. Im Februar dieses Jahres kam Robert Beer als Managing Director hinzu. Er kümmert sich um das Business in der Schweiz und Österreich.

Robert Beer, Managing Director Schweiz und Österreich, Allthings. (Quelle: Allthings)

Der ehemalige Leiter von Xing Schweiz verantwortet die Unternehmensentwicklung sowie den Vertrieb in den beiden Ländern. Auch die Kommunikation soll Beer weiterentwickeln. Darüber hinaus ist Beer Miteigentümer des Unternehmens geworden.

"Vor einem Jahr waren wir 15 Mitarbeiter, heute sind wir dreimal so viele"

Das Team von Allthings wächst rasch. "Vor 12 Monaten waren wir 15 Mitarbeiter, heute sind wir ein Team von 47 Personen", sagt Zanetti.

Im Mai dieses Jahres begrüsste das Team von Allthings sechs neue Mitarbeiter. Quelle: Allthings

Ende des letzten Jahres eröffnete Allthings neben seinen Sitzen in Basel und Freiburg auch ein Büro in Berlin. "Wir glauben, dass lokale Niederlassungen wichtig sind", begründet Zanetti den Schritt vom Rhein an die Spree.

Allthings ist im Berliner Co-Working-Space Factory eingemietet. "Damit wir auch gleich sehen, was in der Community läuft", fügt Zanetti an.

Stefan Zanetti: "Im Co-Working-Space sehen wir, was in der Community läuft". Quelle: Factory, Berlin

Ausser dem Office in Berlin will Allthings diesen Sommer ein weiteres Büro in Frankfurt eröffnen. "Unser Markteintritt in Deutschland hat super funktioniert.

Wir haben die ersten Implementierungen schon am Start und werden bis Ende des Jahres auch hier mit einer substanziellen Anzahl der grossen Player unterwegs sein”, sagt Zanetti.

"Wir gehen ins Silicon Valley, um zu lernen."

Und seine Fühler streckt Zanetti bereits weiter aus. Die USA sind für Allthings ein Markt der Zukunft. "Mit seinen 360 Millionen Einwohnern ist der US-amerikanische Markt geradezu riesig im Vergleich zu Europa mit seinen unterschiedlichen kleinen Märkten", sagt Zanetti.

Er und einige Kollegen tauschen sich regelmässig mit den Branchenkollegen im Silicon Valley aus. "Viele grosse Plattformen kommen aus dem Silicon Valley. Wir gehen dorthin, um zu lernen", erklärt Zanetti.

Bestimmt können die Start-ups des Valleys auch das ein oder andere von Allthings lernen.

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DPF8_46531

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